Ссылки

Категории

1) Федеральным законом от 03.08.2018 №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу с 4 августа 2018 года (далее- Федеральный закон №340-ФЗ);
2) Федеральным законом от 29.06.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 1 января 2019 года (далее – Закон о садоводстве).
Начнем с земельных участков. Закон о садоводстве оставил только два вида разрешенного использования земельных участков: садовый земельный участок и огородный земельный участок. Дачные земельные участки с видами разрешенного использования «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» приравнены к садовым земельным участкам. Дачные земельные участки, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), без каких-либо заявлений со стороны правообладателей становятся садовыми земельными участками.
Земельные участки с видами разрешенного использования «огородный земельный участок», «для огородничества», «для ведения огородничества» - становятся огородными земельными участками.
Теперь об объектах недвижимости. С 1 января 2019 года строительство объектов недвижимости возможно только на садовом земельном участке. Законом о садоводстве на садовом земельном участке разрешено строительство 4 видов объектов: жилой дом, садовый дом, гараж, хозяйственные постройки, к которым относятся капитальные постройки, как являющиеся, так и не являющиеся объектами недвижимости, например, сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы, а также некапитальные постройки - временные сооружения и постройки.
Жилой дом на садовом земельном участке – это отдельно стоящее здание, предназначенное для проживания людей, у которого не более чем 3 надземных этажа и высота не более 20 метров. Важный признак жилого дома – невозможность его раздела на самостоятельные объекты недвижимости – квартиры. По своим внешним признакам жилой дом на садовом земельном участке приравнен Федеральным законом №340-ФЗ к индивидуальному жилому дому, находящемуся на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.
Садовый дом, в отличие от жилого дома, находящегося на садовом участке, это здание нежилого назначения сезонного использования, предназначенное для временного пребывания людей в нем.
Таким образом, в настоящее время выражение «дачный домик» не имеет правового значения. Объект недвижимости, находящийся на садовом земельном участке, с учетом его характеристик и возможности проживания либо временного пребывания, может быть оформлен как садовый дом или жилой дом.
Законом о садоводстве на строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках распространены требования градостроительного законодательства. В силу п.2 ст.23 Закона о садоводстве строительство любых объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, для которых утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность строительства. Теперь, прежде чем приступить к застройке садового земельного участка необходимо в первую очередь выяснить:
1) у председателя садоводческого некоммерческого товарищества наличие документации по планировке территории садоводства, подготовленной и утвержденной в порядке, установленном ст.45 ГрК РФ;
2) в администрации муниципального образования по месту нахождения земельного участка наличие установленного градостроительного регламента и предусмотренные им виды разрешенного использования земельного участка, в частности возможность строительства жилого дома на садовом участке.
В период с 4-го августа 2018 года до 1-го марта 2019 года включительно правообладатель садового участка мог оформить жилой или садовый дом, построенный на садовом земельном участке, по своему выбору либо в уведомительном порядке, либо по правилам, установленным для объектов недвижимости, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, то есть на основании технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и правоустанавливающего документа на садовый участок.
Начиная с 1-го марта этого года строительство и оформление прав на садовый или жилой дом, находящиеся на садовом земельном участке, возможно только в уведомительном порядке. Теперь застройщик жилого дома и садового дома вправе приступить к строительству или реконструкции дома только после уведомления органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство - это в зависимости от места нахождения земельного участка либо администрация муниципального образования, либо Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.
При начале строительства и реконструкции жилого или садового дома застройщику необходимо направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома или садового дома. По результатам рассмотрения данного уведомления уполномоченным органом застройщику направляется уведомление о соответствии либо несоответствии планируемого объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
По окончании строительства или реконструкции жилого или садового дома застройщику необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана дома. Технический план на дом готовится на основании документов, указанных в ч.11.1. ст.24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации):
1) декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости;
2) уведомления застройщика о планируемом строительстве или реконструкции дома;
3) уведомления уполномоченного органа о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции дома параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства (при его наличии, то есть отсутствие у застройщика данного уведомления не препятствует оформлению прав на построенный дом).
Затем, застройщику следует направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление об окончании строительства или реконструкции жилого дома или садового дома с приложением технического плана в электронном виде. Перед направлением уведомления необходимо обязательно уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности на дом в размере 350 руб. Сведения об уплате государственной пошлины должны быть указаны в уведомлении об окончании строительства.
По результатам рассмотрения уведомления уполномоченным органом застройщику направляется уведомление о соответствии либо несоответствии построенных или реконструированных жилого дома или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
И еще один важный момент, на орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, Законом о регистрации возложена обязанность направить в орган регистрации заявление и документы для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав застройщика на дом в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления уведомления об окончании строительства дома. Если документы уполномоченным органом в установленный срок не направлены, застройщик вправе представить только заявление о государственном  кадастровом учете и государственной регистрации прав самостоятельно через любое из обособленных подразделений МФЦ, расположенных на территории Ульяновской области. Другие документы, необходимые для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении жилого дома или садового дома, в том числе технический план запрашиваются Управлением у органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Права на находящиеся на садовых земельных участках жилые и садовые дома, технический или государственный учет которых был осуществлен организациями технической инвентаризации, например, БТИ, в порядке, установленном до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то есть до 01.03.2008, могут быть оформлены на основании имеющихся правоустанавливающих документов на садовый земельный участок. Подготовка технического плана на такие дома не требуется.
Права на фактически существующие жилые и садовые дома, независимо от года их постройки, не относящиеся к ранее учтенным объектам недвижимости, а также  на жилые и садовые дома, построенные после 1-ого марта этого года без соблюдения уведомительного порядка, могут быть оформлены только в судебном порядке по правилам, установленным ст.222 Гражданского кодекса РФ для самовольной постройки.
Порядок оформления прав на являющиеся объектами недвижимости хозяйственные постройки и гаражи, находящиеся на садовых земельных участках остался без изменений. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты по-прежнему осуществляется на основании технического плана и документа на земельный участок.